Sie suchen Baufinanzierung-Tipps? Gut so. Denn die Finanzierung der womöglich größten Investition Ihres Lebens sollte gut durchdacht und geplant sein.
Bevor man einen Vergleich startet und nach attraktiven Baufinanzierungszinsen sucht, ist es daher wichtig, dass man einige entscheidende Baufinanzierungsgrundlagen und –begriffe kennt.
So kann man womöglich (schwerwiegende) Fehler vermeiden und besser vergleichen, um ein günstiges und faires Angebot zu finden.
Am Ende des Artikels finden Sie dann auch einen Link zu meinem Baukredit-Vergleichsrechner, um aktuelle Bauzinskonditionen zu prüfen.
Worauf sollte man achten bei der Baufinanzierung?
1. Nominalzins: Damit sind die eigentlichen Zinsen gemeint, die pro Jahr auf den geschuldeten (Rest-)Kreditbetrag anfallen. Der Nominalzins wird seit der neuen EU- Verbraucherkreditrichtlinie aus 2010 von den Banken „Sollzins“ genannt.
2. Kreditnebenkosten: Diese sollte man genau unter die Lupe nehmen, denn sie werden schnell mal übersehen. Das können Schätzkosten, Sondertilgungskosten, Kreditkontoführungsgebühren, regelmäßige oder einmalige Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, Bereitstellungszinsen (siehe weiter unten) und Teilzahlungsaufschläge (auf keinen Fall akzeptieren) sein. Am besten man fragt sobald wie möglich nach, was die Bank hier berechnet und verhandelt etwaige Nebenkosten, falls möglich, raus oder runter.
3. Der effektive Jahreszins: Um die Immobilienkredit-Zinskonditionen der verschiedenen Banken besser vergleichen zu können gibt es den effektiven Jahreszins. Dieser setzt sich aus dem bereits oben angesprochenen Nominalzins und den Kreditnebenkosten zusammen.
Aber Achtung: Einige der möglichen Nebenkosten fließen nicht in die Berechnung mit ein (zum Beispiel die eventuellen Bereitstellungszinsen, Teilzahlungsaufschläge, Schätzkosten oder Kontoführungsgebühren). Der effektive Jahreszins wird übrigens auch Effektivzins genannt.
4. Zinsbindungsfrist: Bei Kreditabschluss wird eine Laufzeit festgelegt, für die ein fester Zinssatz gilt (=Zinsbindungsfrist bzw. Sollzinsbindung). Diese liegt meist zwischen 5 und 25 Jahren. Das bedeutet, dass die Bank in dieser Zeit die Zinsen nicht ändern darf. Je niedriger das aktuelle Zinsniveau ist, desto eher lohnt es sich auszuhandeln, dass die Zinsbindungsfrist möglichst lange ist (damit man lange von den günstigen Zinsen profitiert).
Und je länger die Laufzeit ist, desto niedriger ist auch die monatliche Rate. Aber: Je kürzer die Laufzeit ausfällt, desto schneller sind bei einer Volltilgung natürlich die Schulden abbezahlt (aber desto höher sind auch die monatlichen Raten). Wenn man nach Ablauf der Zinsbindungsfrist jedoch noch Restschulden hat, dann muss man neu verhandeln. Entweder man einigt sich mit der bisherigen Bank oder man sucht sich eine andere mit besseren Zinskonditionen. Bei einem neuen Kreditgeber wird im Grunde umgeschuldet (die Restschulden werden also bei der alten Bank komplett beglichen und der Kredit von der neuen Bank vergeben).
5. Tilgung: Mit „Tilgung“ ist die Rückzahlung der geliehenen Kreditsumme gemeint. Die sogenannte Tilgungsrate drückt dabei in Prozent aus, in welchem Umfang der Kreditbetrag zurückgezahlt wird. Je niedriger diese Rate ist, desto weniger muss man monatlich zahlen, aber desto länger muss man auch Kredit und Zinsen abbezahlen.
Bei einer Volltilgung wird die komplette Kreditsumme in der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt. Bei einem Annuitätendarlehen (siehe nächster Punkt) steigt die Tilgungsrate während der Laufzeit an und gleichzeitig sinkt der Zinsanteil.
6. Die Kreditrate: Das ist der Betrag, den man in regelmäßigen Abständen an die Bank zahlen muss (meist monatlich). Diese ergibt sich aus den Zinszahlungen und der Tilgungsrate (siehe oben). Bei einem Annuitätendarlehen sind die Raten während der vereinbarten Laufzeit immer gleich. Es gibt auch das Tilgungsdarlehen mit variablen monatlichen Raten, das Annuitätendarlehen ist aber die häufigste Darlehensart.
7. Sondertilgungen: Dadurch hat man (meist einmal pro Jahr) die Möglichkeit, unabhängig von den monatlichen Kreditraten einen festgelegten Maximalbetrag vom Kredit gesondert zu begleichen. So kann man seine Gesamtschulden schneller reduzieren. Einige Banken gewähren etwa ein Sondertilgungsrecht von um die 5% jährlich. Es ist also sinnvoll, die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren.
8. Tilgungs- und Zinsverrechnung: Je öfter von der Bank die Zinsen und die Tilgung verrechnet werden, desto besser. Warum? Weil so die Restschuldlast schneller sinkt, da die bereits geleisteten Tilgungen früher abgezogen werden. Sehr gut wäre also zum Beispiel eine monatliche Verrechnung, schlecht dagegen eine jährliche Verrechnung. Die Verrechnungsart wird jedoch im effektiven Jahreszins berücksichtigt.
9. Bereitstellungszinsen: Diese spielen vor allem beim Hausbau eine wichtige Rolle. Kurze Erklärung: Das sind die Zinsen, die monatlich in der Zeit anfallen, wo das geliehene Geld bereit stehen muss, aber noch nicht abgerufen wird (zum Beispiel weil der Hausbau noch andauert und größere Restzahlungen noch ausstehen).
Die Bereitstellungszinsen sind verhandelbar. Viele Banken gewähren maximal 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. Es kommt zum einen auf die Bank an, ob und wie lange eine bereitstellungszinsfreie Zeit möglich ist. Zum anderen greift bei den Verhandlungen hierzu normalerweise diese Regel: Je mehr Eigenkapital man hat, desto stärker ist die Position, um niedrige Bereitstellungszinsen bzw. eine bereitstellungszinsfreie Zeit auszuhandeln (Grund: Weniger Risiko für die Banken).
Fazit
Jetzt wissen Sie, welche Begriffe man bei der Baufinanzierung unbedingt kennen sollte und können leichter Baukredit-Angebote vergleichen. Hier finden Sie meinen Baufinanzierungsrechner – Wo gibt es günstige Bauzinsen?
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